Инвесторы готовы вложить более 30 млрд рублей в дома престарелых в России
В настоящее время на территории России, по данным Минтруда, насчитывается 259 000 мест в государственных домах престарелых и около 10 000 мест, по данным НП «Мир старшего поколения», – в коммерческих пансионатах. Из них в Москве и Подмосковье – около 6000, в Петербурге – 3000, во всей остальной России – 1000. Потребность гораздо больше, и это понимают инвесторы: как подсчитали в NAI Becar, на сегодняшний день заявлено о реализации проектов совокупным объемом более чем на 30 млрд руб. как частных компаний, так и проектов, строящихся на условиях государственно-частного партнерства (ГЧП).
В I квартале 2017 г. в пос. Малаховка Московской области завершится строительство частного дома-интерната для пожилых людей по схеме ГЧП. Комплекс возводится по проекту компании «Северин проект», заказчик – «Сениор групп», которая инвестировала в проект общей площадью 7000 кв. м 1,3 млрд руб. Государство предоставляет налоговые льготы, которые позволят сэкономить около 40 млн руб.
Всего здесь будет жить 180 стариков. Для людей, нуждающихся в особом медицинском уходе, предусмотрено психоневрологическое отделение. Помимо палат в комплексе из трех жилых и одного административно-жилого корпуса запроектированы досуговый центр, летний театр и парк.
В портфеле «Сениор групп» это шестой пансионат для пожилых, но первый, построенный специально для нужд престарелых постояльцев, а не адаптированный для этих целей. В 2017 г. компания планирует приступить к строительству еще минимум двух объектов, всего же программы по строительству таких пансионатов только при посредничестве «Сениор групп» есть у пяти регионов. По данным аналитиков NAI Becar, сегодня на этом рынке действует около 10 сетей с предложением размещения более чем в 50 объектах, преимущественно в Московской области, всего на 2500 мест.
Степень самостоятельности
Специалисты выделяют три типа объектов недвижимости, строящихся для проживания пожилых, и чем меньше человек может сам, тем объекты сложнее: для людей с независимым проживанием; для тех, кто либо не хочет, либо не может полностью себя обслуживать, например готовить, стирать (assistant living, такой своеобразный гостиничный сервис). Третий сегмент самый сложный и на сегодняшний день самый распространенный – дома для людей, которые не могут себя обслуживать и требуют специализированного ухода.
До кризиса 2008 г. в России было несколько попыток создать поселения для пожилых и дома гостиничного типа. Можно вспомнить проект «Газпрома» «Хрустали» для отставных работников корпорации, в котором сочетались два вида недвижимости – пансионат для людей, требующих ухода, и поселение для активных пенсионеров. В качестве дома для «ленивых пенсионеров» позиционировался многоквартирный комплекс «Сосны» на территории санатория, инфраструктура которого – бассейн, спа-процедуры – доступна для жильцов. Концепция сработала – в «Соснах» покупали квартиры «возрастные» состоятельные люди или дети для пожилых родителей.
Домов для людей, требующих ухода, построено существенно больше – потребность в них признает и официальная статистика. По данным ВОЗ, жить самостоятельно из-за состояния здоровья не могут около 18% россиян старше 70 лет, но только 2% из них находятся в специализированных учреждениях. Эти объекты являются социально значимыми. По данным Минтруда России, в специализированных учреждениях находится 259 000 пожилых людей и инвалидов, официальная очередь в государственные дома-интернаты для пожилых в России на сегодняшний день – 14 000 человек. По расчетам НП «Мир старшего поколения» (основаны на демографических данных и на вероятности тех или иных возрастных заболеваний), потребность в местах в специализированных учреждениях есть у 630 000 пожилых людей, а через 10 лет таких мест понадобится 1 млн.
По данным, которые приводит Алексей Сиднев, гендиректор «Сениор групп», в настоящее время в России на 1000 жителей приходится 14 коек в специализированных учреждениях для пожилых, в Германии – 33, во Франции – 46, в США – 65, в Польше – 27.
«Наши» 14 коек – это места и в социальных, и в частных домах. Понятно, что условия проживания, скажем так, несколько различаются. Наиболее востребованными как раз являются частные пансионаты, сейчас идет процесс становления ГЧП в этой области и передачи соцуслуг в частные руки. Сиднев напоминает, что по планам Минфина в 2018 г. частным организациям отдадут не менее 20% от общего объема соцуслуг. В 2019 г. доля частных исполнителей должна достичь 40%, в 2020 г. – 60%, в сфере ухода за пожилыми людьми это может быть эффективно.
Нужен коммерческий спрос
По словам вице-президента NAI Becar Дмитрия Сороколетова, рынок коммерческих домов престарелых в России развивается активно, предложение растет в среднем на 7–12% в год: «По приблизительным подсчетам, с учетом платежеспособности населения емкость потенциального спроса в целом может составлять 150 000 койко-мест, из которых на Москву и область будет приходиться 20 000 койко-мест. Оплата размещения в таких домах осуществляется как посуточно (от 1500 руб. в сутки), так и ежемесячно (от 45 000 руб.)». Примерно такие же показатели у НП «Мир старшего поколения», которое пансионаты делит на несколько сегментов – премиум, бизнес, комфорт и эконом. Для примера: в Москве и Подмосковье, как уже говорилось выше, по данным НП «Мир старшего поколения», количество мест в частных пансионатах для пожилых – около 6000, из них к сегменту премиум относится лишь 1%, к сегменту бизнес – около 5%, комфорт – чуть более 30% мест, эконом – более половины.
Стоимость проживания, по словам Сиднева, примерно следующая: в экономе – 35 000 руб. в месяц, в комфорте – до 60 000 руб., в бизнесе – до 100 000 руб.
По словам Сороколетова, средний объем инвестиций при условии реализации проекта с нуля может составлять 100 000 руб. за 1 кв. м. В зависимости от уровня проекта срок окупаемости домов престарелых может колебаться от семи до 15 лет. «От семи лет – с учетом налоговых льгот и субсидий, 12 лет – без льгот и субсидий», – уточняют в «Сениор групп». «Нет налога на прибыль, нет НДС. Если мы берем кредит для реконструкции или строительства такого объекта, федеральный бюджет возвращает ключевую ставку. В теории. На практике это пока не работает», – добавляет Сиднев. Даже с учетом преференций «такие проекты могут появляться только в крупных городах, где есть достаточный коммерческий спрос, но если это делать по стране, то нужна помощь государства», резюмирует он.
Приемлемые для инвесторов цены на услуги возможны только в богатых регионах. «Если честно, пока только в Москве», – признается Сиднев. Чтобы услуга была доступна не только для богатых и не только для москвичей, разработана схема строительства качественных домов для пожилых (и очередников региона) с участием государства. В таком строительстве в паре с «Сениор групп» хотят участвовать и уже подтвердили эту готовность, выделив участки под строительство и получив одобрение губернаторов, пять регионов: Иркутск, Смоленск, Воронеж, Архангельск и Московская область. Сиднев определяет модель ГЧП как «рубль на рубль на рубль»: «Рубль дает инвестор, рубль – региональный бюджет, рубль – федеральный. Схема пока теоретическая, сейчас мы готовим нормативную базу».
Расчеты инвесторов выглядят примерно так, говорит Сиднев: «Допустим, мы получаем объект из трех отделений по 36 мест. Две трети мест будут отданы очередникам субъекта по пониженному тарифу – 35 000–40 000 руб. в месяц. Треть – коммерческая по тарифу около 60 000 руб. В управление мы получаем все койки, на государстве мы зарабатываем 5%, на коммерческих местах – 30%. Этого достаточно, чтобы вернуть наши инвестиции».
Новое для старых
«Правильно спроектированное с учетом современных требований здание делает две вещи – повышает качество и продолжительность жизни его обитателей и делает проще работу обслуживающего персонала (его требуется меньше), – продолжает Сиднев. – Оно выгоднее в управлении, чем те типовые проекты, которые есть сейчас в стране».
«Когда мы начали проект пансионата в Малаховке, который должен принять первых постояльцев в этом году, мы чуть ли не месяц потратили на определение типологии объекта. От этого зависят нормативы: сколько должно быть квадратных метров на человека, какие должны быть удобства, сервисы, – рассказывает гендиректор «Северин проекта» Александр Балабин. – Если назвать объект геронтологическим центром, нужно обеспечить довольно серьезную научную базу, плюс нужно быть близко к стационару, плюс должно быть достаточное количество зеленых территорий для прогулок и т. д. Наш проект определили как «дом-интернат общего типа с психоневрологическим отделением». Компания принимает участие в разработке законодательной базы для Совета Федерации, которая даст возможность скорректировать нормативы для строительства домов престарелых. По его словам, такие изменения необходимы: «По версии старых СанПиНов, в доме престарелых обязательно должен был быть кинотеатр на 200 мест, комната трудотерапии, интенсивной терапии, морг и т. д.». «На 40% площадей больше, чем надо, – подсчитывает Балабин. – Все понимают, что это нужно изменить, а изменения закрепить законодательно. И сейчас Минстрой собирает проекты домов престарелых нового поколения, чтобы сделать типовые варианты».
Источник: «Ведомости»
